RTI 1.25/1.5 이상, 부동산 임대업 대출 성공 전략
부동산 임대업에 종사하시는 분들에게 대출은 사업 확장의 필수적인 요소입니다. 하지만 복잡한 대출 심사 기준 때문에 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 특히, RTI(Rent To Interest)는 부동산 임대업 대출 심사에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 대부분의 금융기관에서 주택 임대업은 RTI 1.25배 이상, 비주택 임대업은 RTI 1.5배 이상을 요구하기 때문에 RTI에 대한 정확한 이해가 필수적입니다. 이 글에서는 RTI의 개념과 산정 방법, 그리고 RTI 기준 충족을 위한 전략을 자세히 설명하여 부동산 임대업 대출 성공 가능성을 높이는 데 도움을 드리고자 합니다. 복잡한 금융 용어 대신 쉬운 설명을 통해 독자 여러분의 이해를 돕겠습니다.
RTI란 무엇인가?
RTI(Rent To Interest)는 연간 임대 소득을 해당 부동산 임대업 대출의 연간 이자 비용과 해당 임대 물건에 대한 기존 대출의 연간 이자 비용 합계로 나눈 값입니다. 즉, 임대 소득이 이자 비용을 얼마나 감당할 수 있는지를 나타내는 지표입니다. RTI가 높을수록 임대 소득으로 이자를 갚을 능력이 충분하다는 의미이며, 대출 심사에서 유리하게 작용합니다. 금융기관은 RTI를 통해 대출 상환 능력을 평가하고, 대출 승인 여부와 한도를 결정합니다.
RTI 계산식:
RTI = 연간 임대 소득 / (해당 부동산 임대업 대출의 연간 이자 비용 + 해당 임대 물건에 대한 기존 대출의 연간 이자 비용)일반적으로 금융기관은 주택 임대업 대출에 대해 RTI 1.25배 이상, 비주택 임대업 대출에 대해 RTI 1.5배 이상을 요구합니다. 따라서, 자신의 사업 유형에 맞는 RTI 기준을 확인하고, RTI를 높이기 위한 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
RTI 산정 방법: 임대 소득과 이자 비용 계산
RTI를 정확하게 계산하기 위해서는 연간 임대 소득과 이자 비용을 정확하게 산정해야 합니다. 각각의 산정 원칙을 자세히 알아보겠습니다.
임대 소득 산정 원칙
- 임대 물건에서 발생되는 세전 소득: 임대차 계약서를 기준으로 임대 물건에서 발생되는 세전 소득을 계산합니다. 월세, 전세 보증금 등을 모두 포함해야 합니다.
- 임대 보증금의 간주 임대료: 임대 보증금이 있는 경우, 임대 보증금에 평균 정기예금 금리를 곱한 간주 임대료를 임대 소득에 합산할 수 있습니다. 이는 임대 보증금을 은행에 예치했을 때 얻을 수 있는 이자 수익을 임대 소득으로 간주하는 것입니다.
이자 비용 산정 원칙
- 임대업 대출의 연간 이자 비용과 기존 대출 이자 비용 합산: 임대업 대출의 연간 이자 비용과 해당 임대 물건에 대한 기존 대출의 연간 이자 비용을 합산합니다. 이자율은 현재 금리로 산출해야 하며, 변동 금리의 경우 과거 이자 적용은 불가능합니다.
- 대출 금리를 모르는 경우: 대출 금리를 모르는 경우, 한국은행에서 최근 공시한 연간 '예금은행의 잔액 기준 중소기업대출 가중평균금리'를 활용할 수 있습니다. 이는 객관적인 금리 정보를 활용하여 이자 비용을 산정하는 방법입니다.
- 변동 금리부 대출에 대한 스트레스 금리 가산: 이자 비용 산출 시 모든 변동 금리부 대출에 대하여는 스트레스 금리를 가산해야 합니다. 단, 고정 금리 적용 기간이 3년 이상인 변동 금리부 대출은 스트레스 금리 가산 대상에서 제외됩니다. 스트레스 금리는 금리 변동 위험을 고려하여 추가하는 금리입니다.
다음 표는 RTI 계산 예시입니다.
| 항목 | 주택 임대업 | 비주택 임대업 |
|---|---|---|
| 연간 임대 소득 | 3,000만원 | 5,000만원 |
| 연간 이자 비용 | 2,000만원 | 3,000만원 |
| RTI | 1.5배 | 1.67배 |
| 대출 가능 여부 (기준 충족 여부) | 가능 (1.25배 이상) | 가능 (1.5배 이상) |
RTI 기준 충족 전략
RTI 기준을 충족하기 위해서는 임대 소득을 늘리거나 이자 비용을 줄이는 방법을 고려해야 합니다. 다음은 RTI 기준 충족을 위한 구체적인 전략입니다.
- 임대료 인상: 임대 시장 상황을 고려하여 적정 수준으로 임대료를 인상합니다. 단, 과도한 인상은 임차인 이탈을 초래할 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.
- 공실률 최소화: 공실이 발생하지 않도록 적극적으로 임차인을 유치하고, 임대 물건의 경쟁력을 높입니다.
- 임대 물건 추가 확보: 임대 물건을 추가로 확보하여 임대 소득을 늘립니다.
- 고정 금리 대출 활용: 변동 금리 대출 대신 고정 금리 대출을 활용하여 이자 비용 변동 위험을 줄입니다.
- 대출 금리 협상: 금융기관과 적극적으로 대출 금리를 협상하여 이자 비용을 줄입니다.
- 기존 대출 상환: 기존 대출을 상환하여 전체 이자 비용을 줄입니다.
- 비용 절감: 임대 물건 관리 비용 등 불필요한 비용을 절감하여 순이익을 늘립니다.
RTI 기준을 충족하면 대출 심사에서 유리한 고지를 점할 수 있을 뿐만 아니라, 안정적인 임대 사업 운영에도 도움이 됩니다. 따라서, RTI에 대한 정확한 이해와 적극적인 관리를 통해 성공적인 부동산 임대 사업을 이루시길 바랍니다. 대출 신청 전, 반드시 해당 금융기관에 RTI 기준을 확인하시기 바랍니다.