부동산 금융 절차 초기 단계: 토지 확보와 설계
이번 시간에는 부동산 금융 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다. 부동산 금융은 절차에 따라 움직이는 부분이 크므로 PF 자금, 에쿼티, 토지 브릿지론 등 자금 조달 시 이해도를 높여 훨씬 수월하게 진행할 수 있도록 돕는 것이 목표입니다.
부동산 금융 절차 초기 단계: 토지 확보와 설계
부동산 금융 절차는 초기 단계에서 토지 확보로 시작합니다. 여기서 토지 확보는 100% 소유권 확보를 의미하는 것은 아니며, 계약금 지급이나 약정 체결 등을 통해 토지에 대한 권원을 확보하는 것을 의미합니다. 권원이 없는 상태에서는 사업을 추진하더라도 다른 사람에게 토지가 매각될 경우 아무런 조치를 취할 수 없기 때문입니다. 토지를 확보한 후에는 설계를 진행합니다. 설계를 통해 법적 검토를 거쳐 사업의 가능성을 확인하고, 연면적, 지하층 규모, 층별 상품 구성, 예상 분양가 등을 산정합니다.
수지 분석표 초안 작성: 수익률 극대화를 위한 첫걸음
설계를 바탕으로 수지 분석표 초안을 작성합니다. 여기서 '초안'이라는 점을 강조하는 이유는 금융권에서 수지 분석표를 검토할 때 분양가를 낮추고 공사비를 높이는 등 수정이 이루어지기 때문입니다. 초안 작성 시 20% 수익률이 예상되었더라도 금융권 심사 과정에서 15%대로 낮아지는 경우가 많습니다. 이는 금융기관이 리스크를 최소화하기 위해 보수적인 관점에서 접근하기 때문입니다. 만약 초안 작성 시 사업 승인 후 수익률이 10%밖에 나오지 않는다면 사업 진행 여부를 재검토해야 합니다. 금융권 심사 후 수익률이 더 낮아질 경우 리스크가 커져 자금 회수가 어려워질 수 있습니다.
금융기관 협의 및 심의: 수정안 도출
수지 분석표 초안을 바탕으로 금융기관과 협의를 진행합니다. 금융기관은 초안과 수정안을 비교 검토한 후 심의를 거쳐 최종 승인 여부를 결정합니다. 심의 결과가 긍정적일 경우 금융기관은 맨데이트(Mandate)를 작성합니다.
맨데이트(Mandate)란 무엇일까요?
맨데이트는 금융기관이 사업에 대한 독점적인 금융 계약 권한을 갖는 것을 의미합니다. 즉, 특정 금융기관이 PF 대출 주간사로서 대주단을 모집할 권한을 갖게 되는 것입니다. 금융기관은 맨데이트를 받는 조건으로 주간 수수료(통상 1~2%)를 받습니다.
IM 자료 작성 및 참여 기관 모집: 대주단 구성
맨데이트를 확보한 금융기관은 IM(Information Memorandum) 자료를 작성하여 선순위, 중순위, 후순위 트렌치에 참여할 금융기관을 모집합니다.
- 선순위: LTV 비율이 낮고 금리가 낮은 대신 안정성이 높은 트렌치입니다. (예: 생명보험사)
- 중순위: 선순위보다 LTV 비율이 높고 금리도 약간 높은 트렌치입니다. (예: 캐피탈)
- 후순위: LTV 비율이 가장 높고 금리도 가장 높은 대신 리스크도 큰 트렌치입니다. (예: 증권사 PI, 브릿지론)
후순위 모집이 어려운 경우, 주간사인 금융기관이 직접 참여하거나, PI(자기자본투자) 형식으로 자금을 조달하기도 합니다.
대출 약정 및 기표: 자금 지급
모든 트렌치에 대한 심의가 완료되면 대출 약정을 체결하고 기표(자금 지급)를 진행합니다.
기표(자금 지급) 및 선제 조건
기표 시에는 몇 가지 선제 조건이 충족되어야 합니다.
- 인허가 완료: 사업 진행에 필요한 모든 인허가가 완료되어야 합니다.
- 토지 확보 및 명도 완료: 토지 매입 및 명도가 완료되어야 합니다. 명도 과정에서는 대항력을 가진 임차인과의 협상이 중요하며, 이주 비용, 인테리어 비용, 권리금 등을 고려하여 합리적인 보상금을 지급해야 합니다.
- 철거: 기존 건축물 철거를 진행합니다. 철거는 명도 및 이주가 완료된 후에 진행되며, 예상보다 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 주의해야 합니다.
일반 분양 및 분양가 심사
착공 후 일반 분양을 실시합니다. 분양가 상한제 적용 여부, 고분양가 심사 대상 여부 등을 면밀히 검토하여 분양가를 결정해야 합니다.
준공 및 정산, 그리고 셀다운
준공 후 사용 승인을 받으면 입주가 시작됩니다. 입주 후 잔금이 들어오면 사업비를 정산하고, SPC(특수목적법인) 청산 절차를 진행합니다.
셀다운(Sell-Down)이란 무엇일까요?
셀다운은 선순위 참여 기관이 보유한 채권을 다른 금융기관에 매각하는 것을 의미합니다. 예를 들어 A라는 금융기관이 LTV 60%로 600억 원을 대출해 주었는데, 분양률이 높아져 A의 채권이 안전 자산으로 분류될 경우, A는 해당 채권을 B라는 금융기관에 매각하고 자금을 회수합니다. 회수된 자금은 다른 사업에 재투자하여 수익을 극대화합니다. B는 A보다 낮은 금리로 자금을 운용하면서도 안정적인 수익을 확보할 수 있습니다. 셀다운은 리파이낸싱의 한 종류이며, 대출 회전율을 높여 수익을 극대화하기 위해 진행됩니다.
마무리
지금까지 부동산 금융 절차에 대해 자세히 알아보았습니다. 부동산 금융은 복잡하고 어려운 분야이지만, 절차를 이해하고 각 단계별 주의사항을 숙지한다면 성공적인 부동산 개발 사업을 이끌 수 있습니다.