부동산 담보신탁, 왜 근저당권보다 유리할까?
부동산 담보신탁은 근저당권보다 유연한 설계가 가능하다는 장점이 있습니다. 법률에 위배되지 않는 범위 내에서 신탁 계약으로 자유롭게 조건을 조율할 수 있습니다. 채권자 입장에서는 담보 설정보다 채무자의 소유권을 확보하는 것이 가장 강력한 담보 확보 방안입니다.
소유권 확보의 중요성
과거에는 채권자들이 돈을 빌려주고 가등기를 설정하여 채무 불이행 시 소유권을 가져오는 방식을 사용했습니다. 하지만 이는 채권자의 횡포로 이어질 수 있어 "가등기 담보 등에 관한 법률(가담법)"으로 규제하고 있습니다. 즉, 담보 설정은 소유권을 확보하는 것만큼 강력하지 않다는 의미입니다.
담보신탁, 소유권을 뺏어오는 것만큼 강력한 담보 확보 방안
채권자 입장에서는 담보 목적으로 채무자 또는 담보 제공자의 소유권을 이전받는 것이 가장 확실한 방법입니다. 부동산 담보신탁은 이러한 니즈를 충족시켜 줍니다.
비용 절감 효과: 등록세, 교육세, 국민주택채권 매입 비용 절약
근저당 설정 시에는 등록세, 교육세, 국민주택채권 매입 비용 등 채권최고액의 약 1.24%에 해당하는 비용이 발생합니다. 또한, 등기 관련 수수료와 법무사 보수도 추가로 발생합니다.
나대지에 근저당 설정 시 추가 비용 발생
토지에 근저당을 설정할 때, 해당 토지가 나대지인 경우 소유자가 임의로 건물을 지어 담보가치를 떨어뜨리는 것을 방지하기 위해 지상권을 함께 설정해야 합니다. 이는 추가적인 비용 발생으로 이어집니다.
담보신탁, 등록세, 교육세, 국민주택채권 매입 비용 면제
부동산 담보신탁은 등록세, 교육세, 국민주택채권 매입 비용이 발생하지 않습니다. 또한, 부동산 신탁회사의 표준신탁계약서를 활용하면 별도의 계약서 작성 비용도 절감할 수 있습니다.
신탁보수 vs 근저당권 관련 비용 비교
담보신탁은 수탁자(부동산 신탁회사)에게 신탁보수를 지급해야 한다는 단점이 있지만, 신탁보수는 근저당권 설정 시 발생하는 비용보다 훨씬 적습니다. 또한, 반드시 부동산 신탁회사를 수탁자로 지정할 필요 없이 변호사, 법무사, 세무사, 회계사 등 전문직 종사자나 가족, 친척 등 믿을 만한 사람을 수탁자로 선임할 수 있습니다.
변호사를 수탁자로 선임하는 것이 유리한 이유
변호사를 수탁자로 선임하면 부동산 담보신탁 계약서 변경, 등기 대행, 신탁 종료 시까지의 자산 관리, 공매 절차 대행 등 법률 전문가의 도움을 받을 수 있습니다. 중립적인 위치에서 법률에 맞게 공매 절차를 진행할 수 있는 사람은 변호사뿐입니다.
개인회생, 파산으로부터 안전한 신탁재산
근저당권을 설정한 채무자가 개인회생이나 파산을 하는 경우, 근저당권자는 개인회생 또는 파산 절차를 통해 배당을 받아야 하며 100% 채권 회수가 어려울 수 있습니다.
신탁, 채무자의 개인회생, 파산으로부터 안전
담보신탁은 채무자 또는 제3자(물상보증인) 소유의 부동산을 수탁자 앞으로 이전해 놓기 때문에 채무자나 제3자가 개인회생이나 파산을 하더라도 신탁재산에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.
수탁자의 개인회생, 파산도 신탁재산에 영향 X
수탁자가 개인회생이나 파산을 하더라도 신탁재산에는 영향을 미치지 않습니다. 이는 신탁재산보호라는 강력한 권리 때문입니다. 수탁자의 고유재산만이 개인회생이나 파산 절차에 포함됩니다.
신속한 채권 회수: 법원 경매 vs 공매
근저당권 실행 시에는 법원 경매 절차를 거쳐야 합니다. 법원 경매는 감정평가 수수료, 경매 절차 진행 기간, 유찰 시 재입찰까지의 기간 등으로 인해 채권 회수에 오랜 시간이 소요됩니다.
신탁, 공매 절차로 신속하게 채권 회수 가능
부동산 담보신탁은 공매 절차를 통해 채권을 회수합니다. 공매는 수탁자가 신탁된 부동산을 공개 매각하여 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 판매하는 방식으로, 신탁계약에서 정한 바에 따라 자유롭게 약정할 수 있습니다. 주 6회까지 공매를 진행하여 신속하게 채권을 회수할 수 있습니다.
물상대위권 행사 시 사전 압류 불필요
근저당권 설정 건물이 화재로 소실되어 화재보험금을 받는 경우, 화재보험금에 근저당권 효력을 미치기 위해서는 사전에 압류 절차를 거쳐야 합니다.
신탁, 물상대위권 행사 시 사전 압류 불필요
부동산 담보신탁의 경우에는 신탁재산의 변형물 또는 대위물은 당연히 신탁재산으로 간주되므로 사전 압류 절차가 필요하지 않습니다.
부동산 담보신탁, 왜 활용도가 높아지고 있을까?
부동산 담보신탁은 근저당권보다 효과적이고 유리한 측면이 많아 활용도가 높아지고 있습니다. 최근에는 민사신탁 영역에서도 부동산 담보신탁이 많이 활용되고 있습니다. 본 글을 통해 부동산 담보신탁의 장점에 대해 많이 알게 되었기를 바랍니다.